住宅ローンが払えない! 競売にかかると・・・

住宅ローンの返済に困窮した方に、任意で不動産売却を提案している不動産会社のインサイドストーリー!競売ではなく自宅を売却!

税金を滞納すると

税金を滞納していると、所有不動産に差押えされることがあります。
ご相談いただくなかには、滞納額が数百万円という方も少なくありません。
1千万円近い方もいらっしゃいました。

税金は自己破産をしても、免責にならないので、払うまでついてきます。
役所に相談をして、少しずつ支払うことは可能ですが、一度差押えられてしまうと、そう簡単には解除してくれません。

不動産を売却する時には、その差押えを解除しないと売却することはできません。
そうなると、差押えされている不動産を取り扱ったことのない不動産業者に売却を依頼しても、解除することが出来なくて、結果、売却出来ないこともあります。

競売物件を購入

不動産を購入しようと思ったら、すでに競売の申立てをされている物件だったんです。
で、詳しい状況を不動産屋さんに聞いてみたら、税金の差押えがあり、さらにマンション管理費の滞納もあることがわかりました。

税金の差押えをされている不動産を購入すると、滞納税金は私が払わないといけないのでしょうか?



という質問を受けました。
通常、売買契約書の条項には、抵当権等の除去・抹消のことが入っていますので、差押えされたままで所有権移転をすることはありません。
ですから、購入する人がその税金の納税義務を負うことはありません。
売買契約を締結し、引渡決済までに、その差押を解除出来なければ、引渡を受けられないことになります。

ただし、マンション管理費の滞納分に関しては異なります。

競売の進み方

住宅ローンが払えなくなったら、どのくらいで競売になるのですか?
競売になったら、落札までどのくらいかかりますか?

と聞かれることがあります。

どのくらいで競売になるか・・・ですが、債権者である金融機関によって異なります。
一般的に
住宅金融支援機構から借りている場合には6ヶ月(6回)
それ以外の金融機関から借りている場合には3ヶ月(3回)

が一つの目安になります。
しかし、それからどの程度の余裕があるかどうかは、債権者次第になります。

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仮差押と処分

自宅が仮差押えされたんですが、所有権移転って出来ますか?


こんな問い合わせがありました。
仮差押命令の対象となった財産の処分は法律上禁止されてはいません。
ですので、所有権移転登記をすることは可能です。

がしかし! 

仮差押えの被保全債権の存在が民事訴訟により確定され
債権者が債務名義を得て仮差押が本差押えに移行したら
仮差押登記の後の登記権利者は、仮差押債権者に対抗できない。
となっています。
わかりやすく言えば、仮差押になっている不動産を購入したら
いつ、それを差し押さえますよ!と言われても、仕方がない。
ということになりますね。

たぶん、逃道を考えていたんじゃないと思うのですが
世の中、それほど甘くはありません。

いつの間にか巨額の借金

収益物件を5戸も所有されているCさん。

何もない私からするとかなりの資産家になるのですが、実際には借入返済が出来ていないのです。

さぞかし、高級サラリーをもらっているから出来るのかと思い、年収を聞いてみて、さらにビックリ!

不況等で年収が下がったわけでもなさそうで、なんでそんなに借りられたのが不思議に思うくらい。

だって、、、、年収が500万円だとしたら、借入残高の総額は軽く1億円を超えています。
不動産の価値があるのかと思いきや、話を聞く限りでは、そこまでありません。

当然、賃料収入があるのですが、はっきり言って足りていません。
毎月、赤字が続いています。
家賃の自転車操業とでも言うのでしょうか。

そんな状態でも、なんとかなっているんです。と言うCさん。
なんとかなっていませんよ。と教えてあげても、聞く耳を持っていません。

大丈夫なんでしょうか?
いきなり”競売”になると、賃借人もビックリしちゃいますから。

所有者の同意

不動産の売却時には、所有者全員の同意が必要になります。
任意売却でも同じです。
ただし競売は異なり、裁判所の権限で所有者の同意の有無に関係なく、落札者に所有権を移転させます。 いいとか嫌だとか言えないってことですね。

所有者が1人であれば、揉めることはありませんが、2人3人と多数になるにつれて揉める割合が高くなる傾向にあります。

1人が売却したくても、もう1人が絶対に売らないと言い張ると、売却出来なくなってしまいます。

元々、購入時にご夫婦2人で所有者になろう等と話し合っている場合よりも、相続で所有した場合のほうが揉めていることが多いような気がします。


なぜ売却が出来ないか?

所有権を移転する際に、本人もしくは代理人の司法書士が手続きをします。
ここで本人に売却の意思がなければ、手続きすることができないので所有権移転が出来ず、売却できないとなってしまいます。

売却の意思はあっても、体の具合が悪くて動けない等の場合には、代理人となる司法書士がその意思確認を行って手続きをすることが可能です。

エム・ユー・フロンティアって?

住宅ローンを滞納していたAさん。
ある日突然、エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社というところから債権回収に関する書類が送られてきたと言います。

住宅ローンは住宅金融支援機構で借りていたので、振り込め詐欺か何かでしょうか?とも心配していたようですが、住宅金融支援機構でお借入されている場合に返済が滞ると債権回収の業務をエム・ユー・フロンティア債権回収株式会社や日立キャピタル債権回収株式会社、住宅債権管理回収機構のいづれかに委託します。 Aさんの場合には、その中の1社であるエム・ユー・フロンティア債権回収株式会社に業務委託されたのでした。

Aさんは受け取っていないと言っていたのですが、住宅金融支援機構からも業務委託のお知らせの通知が届いているはずです。

怪しいと思って放っておく人もいます。
ここで放っておくと、競売になってしまいます。

時間に制限

任意売却を検討しているAさん。
相談を受け、いろいろと話をしていると、よく調べていて知り尽くしているのがわかりました。

しかし、住宅ローンの支払いは6カ月以上も滞っていて、もしかするとすでに競売に着手している可能性もある、微妙な時期です。

せっかく、任意売却のことを知り尽くしていても、競売の申立てをされてしまったら・・・更に厳しい時間制限が課せられてしまいます。 もちろん、そのことも十分理解をしているAさん。

住宅ローンを滞ってしまったら、その時から時間の制限を受けてしまいます。

任意売却のことを理解することも大事なことですが、時間的制限を受けることをそれ以上に理解してくれていたら。。。



勝手に自分で、”まだ大丈夫!”と思う人が多い現状。
ぜひ、気をつけてください!!

泣きっ面に蜂

2年前に、住宅ローンが払えないということで
ご相談を受けていたAさん。

転勤で自宅を貸しているので、家賃に足して返済をしていた。
しばらく様子を見ましょう。ということになり、様子をみていたのですが
やはり住宅ローンの返済が生活を圧迫してしまったようで
自己破産をするしかないという状況に。

でも、自己破産をするにもお金がかかり、とてもじゃないけど払えない。
しかも資産(=自宅)があるので、高くなっていることがわかり
自宅を任意売却することになった。


お金がないから、自己破産をしたいのに
自己破産するのにお金が必要なんて・・・

私自身、変な話だと思っているけど、人が動くだけにある程度(裁判所に
納める分)は必要だけど、報酬が高いと感じてしまう。


まさに、泣きっ面に蜂である。

違法性?

「1年程前に、担保に入っている土地を購入してくれるという人がいて、坪100万円で話をまとめて、債権者(銀行)に売却したいと話をしたら、安すぎるということで、応じてもらえなかった。 その後、競売になり今入札価格を見たら坪30万円になっている。 あのときに銀行が売却に応諾してくれれば高く売ることが出来たのに、これは違法ではないのですか?」


という電話があった。
確かに、競売になると価格が下がってしまうことが一般的です。 だからと言って、その時に銀行の判断としては、坪100万円以上で売却が出来る。それでは安すぎる。ということだったと思うのですが、状況によっては債務者が直接話をしていると話がまとまらなかったりします。 債務者であるご本人もですが、回収する債権者のほうがもっと悔しがっていることでしょう。


債権者が任意売却に応じないことは時々あります。
1番抵当権者よりも、後順位の抵当権者がごねることがあります。
ごねて任意売却が出来なくなってしまうと、競売になり、その結果1円も回収出来なくなってしまうことになってしまう可能性が高くても。

任意売却は、全抵当権者に「いいよ!」と言ってもらえないと出来ずに、競売となってしまいます。

債権者に、柔軟に応じてもらえるといいんですけどね。

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