住宅ローンが払えない! 競売にかかると・・・

住宅ローンの返済に困窮した方に、任意で不動産売却を提案している不動産会社のインサイドストーリー!競売ではなく自宅を売却!

明日から入札

今日は、明日から競売の入札開始という方からの相談がありました。

ご相談に乗りたいところなのですが、どうにも時間が足りません。
詳しい状況を聞いても、力になることが出来ないので
詳細までは伺わなかったのですが、話を聞いていると
自分達で、いろいろと努力されているようでした。

しかし、その努力も実らず・・となってしまいそうです。
不動産売買に関して、一般の方が努力されても、限界があると
つくづく感じます。
例えば、今回の件とは違うのですが
親子間売買は、自分達だけでなんとかなると思われがちですが
それなりの現金が手元に用意が出来る場合を除くと
ほとんどの場合、不可能に近いです。

せめて、あと1ヶ月早く連絡をいただいていたら・・・・

競売だと安く売られてしまうのは、何故?

競売だと、安い価格で売却されると聞きます。
それは何故ですか?


お答えします!

1つ.物件の購入意思を固めるのにあたって
     建物室内を実際に、見ることができないから。


  これは、一般的な不動産取引では、売却物件に居住中の
 場合でも、室内を見せてもらうように協力をしてもらい
 購入しようと思っている人は、実際の室内を見る機会が
 あります。どうしても、間取り図や写真ではわからない
 部分が、確認出来る貴重な機会となるのです。
 しかし、競売においては、それがなく裁判所で閲覧する
 写真と間取り図のみになってしまいます。
 写真には写っていない、何かしらの問題があるのでは?
 写真では写らない、ニオイ・音などの問題があるのでは?
 とマイナスの要素も含めて考えてしまうことになるからです。
 
2つ.住宅ローンを利用することが限られ
     現金で支払いをしないといけないから。


  競売の場合、落札したらある一定期間内に支払いをしないと
 いけません。一般的な不動産売買では、売買契約を締結する際に
 購入者が住宅ローンを組む予定がある場合には、融資特約と
 いうのを設け、一定期間内に金融機関にローンの申込みをして
 万が一、融資が受けられないとなったら、その契約はなかった
 ことにします。という約束をします。
 しかし、競売ではその時間とその特約を用いることは出来ないので
 一般的に、住宅ローンを利用するのは難しいとされています。
 この場合、現金を持っていれば、何も問題はありません。
 現金をたくさん持っている人が気に入ってくれて、落札してくれれば
 ラッキーですが、それが起こりうるのは、都心の人気のある極一部の
 限られたエリアのみとなるでしょう。

3つ.引渡等に問題があることが考えられるから。


  競売では、支払いとともに、強制的に所有権の移転となります。
 その時点では、前の所有者がまだ引越ししていないことも考え
 られますし、第三者に貸している場合は、賃借人が住んでいることも
 考えられます。
 落札者が不動産業者などの転売目的ではない一般の人だと、ほとんどの
 場合は、そこに住むことを目的に入札していると思います。
 その場合、お金は支払った。所有権は移転した。だけど、居住者が出て
 行ってくれない。ということも考えると、その分低い金額で入札しようと
 考え、安くなってしまいます。

以上のことから、競売では安い価格で売却されると言われます。
価格以外のことでも、競売ではマイナス面が大きいと言われています。
競売の開始決定の通知を受け取ってしまっても、すぐに行動を起こせば
競売を回避することは可能です。
競売を取り下げてもらうことは難しいのですが、任意売却を競売と一緒に
進めることが出来ます!

任意売却に関するニュース

担保物件の任意売却容易に=条件緩和の法案提出へ−与党
 自民、公明両党は17日、借金の担保となっている不動産について、裁判所の「競売」にかけずに売却先を見つける「任意売却」を進めやすくする「不動産任意売却促進法案」を今国会に提出することを決めた。任意売却に必要な抵当権抹消の条件を緩和するもので、迅速に売却したい金融機関や土地取引の活性化を期待する不動産業界の要望に応える。
 法案は、債務者が担保不動産の売却先と予定価格を決めた上で、これに同意した抵当権第1位の担保権者が裁判所にすべての抵当権の抹消を申請。これを受け裁判所は、下位の担保権者が1カ月以内に(1)競売の実施を要求する(2)売却予定価格の5%以上高値の買い取り先を見つける−場合を除き、抵当権を抹消し、売却を認める内容。
 現行制度では、すべての担保権者が同意して抵当権が消滅しない限り、任意売却できず競売にかける以外ない。しかし、競売には1年程度かかるのが通例で、その間に不動産価格が下落するなどの問題が生じていた。
 また、売却しても返済が期待できない下位の担保権者は、抵当権抹消に反対したり、同意する見返りに法外な金銭を要求するケースが目立つ。同法案は、こうしたことを防ぐ狙いもある。(了)
(2009/03/17-16:54)
http://www.jiji.com/jc/c?g=pol_30&k=2009031700654

競売の取り下げ

競売申立をされていて、同時に任意売却を進めるケースがあります。

債権者によっては、売買代金に競売申立費用(約100万円)のお金を払えないと競売を取り下げてくれないことがあります。

特に、2番抵当権者以降の人が競売を申立してきた時に多いようです。

競売の取下げは、競売申立人でないと出来ない行為です。



任意売却相談室



落札したい!

どうしても落札するのには、どーしたらいいでしょうか?
入札する方法を教えて欲しいのですが。


というお電話がありました。

はっきり言って、100%落札することは無理だと思いますよ!
と言いましたが、どうしても落札しないとダメなんですと。。。

それから、確実に落札する方法はないので、任意売却がいいと話しました。

しかも、ご本人だとわかったので、入札の資格はご本人様にはありませんよ!とお教えしたら、わかっています。と。
親戚の名を借りて、入札しますということでした。

それと、落札するためには高い価格で札を入れれば落ちるのはわかっている。
周辺の取引相場も調べた。
あとは、入札の方法が知りたい。

ということだったんです。
当社は、競売を避けて任意売却で不動産を処分することは取り扱っていますが
競売物件を落札する業務はしていないので、わかりかねます。
裁判所に問い合わせれば、教えてくれますよ。
と言って、電話を切りました。

どうしても落札したかったら、高値で札を入れるんだったら
なんで、競売であって、任意売却ではないんだろう?

YouTubeで学ぶ任意売却

わかりやいように、動画で任意売却について
いろいろと解説しています。


YouTubeで学ぶ任意売却


解説を聞いても、よくわからなかったら
お気軽にご連絡下さい。
フリーダイヤル 0120−218−985
任意売却相談室まで。

落札されてしまった

前に任意売却を進めていた案件が、先日競売で落札されてしまいました。

親子間売買の案件で、このご依頼人には可哀相なことをしてしまったと後悔をしております。

当社と、この方の間に入っていたご依頼人側の代理人がいました。
この代理人と当社で揉めることがあった為に、当社はこの件から手を引いていたのです。

うまくいけばよかったのですが、結局は競売になってしまったんですね。
競売は、100%の確立で落札できるものではないので、身内の人ではなく、第三者が落札したようです。

任意売却で、お手伝いをしたかったです。


不動産の競売とは?





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